취득·양도 시점별 조정지역 조합 매트릭스
| 취득시점 |
양도시점 |
거주요건
(1세대 1주택 비과세) |
중과세율
(다주택자) |
| ○ 조정 |
○ 조정 |
필요 |
적용* |
| ○ 조정 |
× 비조정 |
필요 |
미적용 |
| × 비조정 |
○ 조정 |
불필요 |
적용* |
| × 비조정 |
× 비조정 |
불필요 |
미적용 |
* 표시된 중과세의 한시 배제(2022.05.10~2026.05.09, 보유 2년 이상인 주택에 한정)는 2026.05.09로 종료되었습니다. 2026.05.10 이후 양도분부터 중과세율과 장기보유특별공제 배제가 실제로 적용되며, 2026.05.09 이전 양도분은 종전대로 기본세율+장기보유특별공제가 적용됩니다.
거주요건 축 — 취득시점 기준의 단서
- §154①제5호: 조정지역 공고일 이전에 매매계약 체결·계약금 지급 + 계약금 지급일 현재 1세대 무주택 → 거주기간 제한만 배제(제1호~제3호와 달리 보유기간 제한은 그대로 적용)
- 비교 대상 공고일: 해제 후 재지정된 지역은 취득 당시 지정의 근거가 된 공고일과 비교합니다. 예) 마포구 취득일이 2026년이면 비교 대상은 2025.10.16 공고
- 취득 후 해제 효과 없음: 취득시점에 조정지역이었다면 이후 해제되더라도 거주요건은 그대로 따라감 (해제로 풀리지 않음)
- 유주택자 배제: 공고 전 계약을 체결했더라도 유주택 상태였다면 예외 적용 불가 (사전-2024-법규재산-0936)
중과세 축 — 양도시점 기준의 단서
- 1주택자는 무관: 양도 시점에 조정지역이더라도 1세대 1주택자는 중과와 무관 (오히려 비과세 거주요건 충족 여부가 쟁점)
- 중과 한시배제 기간: 2022.05.10~2026.05.09 사이 양도분에 한해 기본세율 + 장기보유특별공제 적용 (소령 §167의3·§167의10 등). 2026.05.10 이후 양도분은 중과 적용
- 단기양도 세율과의 비교: 중과세율 적용 세액 vs 단기양도 세율(보유 1년 미만 70%, 1~2년 60%) 적용 세액 중 큰 금액을 납부
오피스텔 — 취득시점 판단 기준의 변화
2022.10.19 이후 양도분부터 주거용 오피스텔은 분양계약 당시가 아닌 완공 후 취득시점의 조정지역 여부를 기준으로 거주요건을 판단합니다. 과거에는 분양계약일을 기준으로 판단했던 것과 달라진 점에 유의해야 합니다.
- 계약 당시 비조정 + 완공 후 조정: 거주요건 적용 (2022.10.19 이후 양도분)
- 계약 당시 조정 + 완공 후 비조정: 거주요건 미적용
- 2022.10.18 이전 양도분: 분양계약일 기준 (과거 해석)
- 주거용 판단: 공부상이 아니라 실제 사용 현황으로 판단 (전입신고·임대차계약 등)
분양권 — 주택 수 포함과 세율
- 2021.01.01 이후 취득한 분양권: 다른 주택 양도 시 주택 수에 포함 (소법 §89②, §104⑦제2호·제4호)
- 2020.12.31 이전 취득 분양권: 주택 수 미포함
- 분양권 자체 양도 시 세율: 1년 미만 70%(
소법 §104①제3호), 1년 이상 2년 미만 60%(제2호), 2년 이상도 60%(제1호 괄호) — 2년을 넘겨도 기본세율로 내려오지 않음
- 분양권 취득시기 = 분양계약일이 아니라 당첨일·매매계약일 등 (개별 판단)
조합원입주권 — 주택의 연속성
- 관리처분계획인가일 이후 기존 주택은 조합원입주권으로 전환 (도정법 §74)
- 주택 수 판정 시 입주권도 주택 수에 포함
- 재개발·재건축 완공 후 취득한 신주택은 원조합원 취득 시점이 관리처분계획인가일 전 취득 주택의 취득일로 소급 (연속성)
- 승계조합원(입주권 매입자)은 입주권 취득일이 신규 취득일
본 판단기는 주택을 전제로 한 조정지역 지정·해제 이력을 기준으로 합니다. 오피스텔·분양권·입주권의 주택 수 포함 여부, 전환 시점, 특례 적용 등은 반드시 개별 사안별로 별도 검토가 필요합니다.
기본 원칙 — 종전주택 처분기한
종전주택 취득일로부터 1년 이상 경과 후 신규주택을 취득하고, 신규주택 취득일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도하면 종전주택에 대해 1세대 1주택 비과세가 적용됩니다(소령 §155①).
처분기한 변천사
- ~2018.09.13: 3년
- 2018.09.14~2019.12.16: 종전+신규 모두 조정지역이면 2년
- 2019.12.17~2022.05.09: 종전+신규 모두 조정지역이면 1년 (+ 1년 내 전입)
- 2022.05.10~2023.01.12: 종전+신규 모두 조정지역이면 2년
- 2023.01.12 이후 양도분부터: 조정지역 여부와 관계없이 일률적으로 3년
2023.01.12 개정 시행령에 따라 현재는 종전·신규 모두 조정지역이어도 3년 처분기한이 적용됩니다. 종전주택을 2023.01.12 이후 양도하는 분부터 적용되므로, 양도일 기준으로 판단합니다.
개정 예고 · 2026년 세제개편안에는 조정대상지역 내 일시적 2주택의 종전주택 처분기한을 3년 → 2년으로 단축하는 내용이 포함되어 있습니다. 정부안 단계(국회 심의 중)이므로 현행은 여전히 3년이나, 2025.10.16·2026.07.01 신규 지정 지역에서 신규주택을 취득한 경우에는 시행시기·경과조치를 반드시 확인하시기 바랍니다.
취득·양도시점 판단
- 신규주택 취득일: 잔금청산일 또는 등기접수일 중 빠른 날
- "신규 취득 후 3년": 신규주택 취득일 기준으로 기산
- 종전+신규 조정지역 판단 시점: 신규주택 취득일 현재 두 지역 모두 조정지역이어야 조정 특례 적용 대상 (해당 없어 3년으로 통일된 현재는 이 판단 불필요)
특수 케이스
- 결혼·노부모 합가·상속: 별도 특례 처분기한 적용 (§155②·③·④)
- 분양권·입주권을 신규로 취득한 경우: §156의2·§156의3 별도 규정 적용
현재 상태 — 한시배제 종료
2022.05.10 ~ 2026.05.09 적용되던 다주택자 양도세 중과 한시배제는 2026.05.09자로 예정대로 종료되었습니다(재정경제부 2026.02.12 발표, 소득세법 시행령 §167의3·§167의4·§167의10·§167의11 개정). 2026.05.10 이후 양도분부터 조정대상지역 내 다주택자에게 중과세율과 장기보유특별공제 배제가 적용됩니다.
양도일별 적용 구분
| 양도일 | 세율 | 장기보유특별공제 |
|---|
~ 2026.05.09
(보유 2년 이상) | 기본세율 6~45% | 적용 (최대 30%) |
| 2026.05.10 ~ | 기본세율 +20%p / +30%p | 배제 |
경과조치 — 계약일 기준 구제
종료에 따른 불편을 줄이기 위해 다음 중 어느 하나에 해당하면 2026.05.10 이후 양도하더라도 중과되지 않습니다.
- ① 계약 완료 + 기한 내 양도: 2026.05.09까지 매매계약을 완료하고, 그 계약일부터 4개월 이내에 양도하는 경우
- ② 신규 지정 지역 특례: 2025.10.16 신규 지정된 조정대상지역은 계약일부터 6개월 이내 양도까지 인정
- ③ 토지거래허가 절차: 2026.05.09까지 토지거래허가를 신청한 경우까지 대상 확대 (후속 시행령 개정)
- 단순 가계약·사전약정은 인정되지 않으며, 계약금 지급 등 계약 체결 사실의 증빙이 필요합니다
2026년 세제개편안 — 2027~2028년 한시 완화(정부안)
재정경제부 2026.08.03 발표 2026년 세제개편안은 2년 이상 보유한 조정대상지역 주택에 대한 중과세율을 아래와 같이 한시 완화하는 안을 담고 있습니다(소득세법 §104 개정안).
| 구분 | 현행 | '27년 | '28년 | '29년~ |
|---|
| 2주택자 | +20%p | +5%p | +10%p | +20%p |
| 3주택 이상 | +30%p | +10%p | +15%p | +30%p |
- 소급 적용(안): 2026년 중 중과세율이 적용된 양도분(2년 이상 보유분 한정)도 2027.01.01. 이후 예정·확정신고 시 완화세율(2주택 +5%p, 3주택 이상 +10%p) 적용
- 미확정: 정부 개정안이며 국회 심의를 거쳐야 합니다. 세율·시행시기·경과규정이 변경될 수 있으므로 신고 직전 확정 법률을 반드시 확인하세요
공통 실무 포인트
- 단기양도 세율은 별개: 보유 1년 미만 70%, 1~2년 60%는 중과 여부와 무관하게 적용되며, 중과세율 산출세액과 비교하여 큰 금액을 납부합니다(
소법 §104⑦ 후단)
- 적용 시점 판단: 양도일(잔금청산일·등기접수일 중 빠른 날) 기준
- 비과세와의 관계: 중과는 "과세되는 경우의 세율" 문제이므로 1세대 1주택 비과세 요건 충족 여부와는 별개
- 중과 대상 판정: 조정대상지역 여부는 양도일 현재 기준. 취득 당시 조정지역이었더라도 양도일에 해제되어 있으면 중과되지 않습니다
조정지역 재지정과의 교차 판단
2025.10.16 서울 25개구·경기 12개 지역, 2026.07.01 화성 동탄구·용인 기흥구·구리시가 조정대상지역으로 지정되었습니다. 이들 지역의 다주택자는 2026.05.09까지 양도분은 중과 배제, 2026.05.10 이후 양도분은 중과 대상입니다(위 경과조치 해당 시 제외). 특히 2026.07.01 신규 지정 3개 지역은 지정과 동시에 중과가 적용되는 구간이므로 주의가 필요합니다.